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Moratoria o condonación del alquiler durante el estado de alarma



El pasado día 31 de marzo de 2020 el Gobierno de España aprobó el Real Decreto-Ley 11/2020 por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19; entre ellas, unas específicas destinadas a paliar los efectos sobre los alquileres.


En España hay un total de más de tres millones de hogares en régimen de alquiler por lo que se hacía necesario abordar el impacto que la crisis iba a tener respecto a los alquileres y adoptar medidas previendo que existirá un elevado impago de las rentas .


Medidas que prevé el Real Decreto Ley 11/2020 en materia de arrendamientos:


1.- En primer lugar se prevé una paralización de determinados procesos judiciales de desahucio por falta de pago.


Se prevé que en aquellos casos en que el impago se haya producido por causa de la crisis manifiesta del Covid 19, se podrá paralizar el procedimiento judicial de desahucio. El/La Letrado/a de la Administración de Justícia dará conocimiento a los servicios sociales del lugar en concreto para encontrar una alternativa habitacional para el futuro desahuciado.


Lo primero que debemos ver es cuando se puede entender que la crisis del Covid 19 ha conllevado el impago y que ésta le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. En el artículo 5 del Real Decreto-Ley se preven las situaciones que conllevan vulnerabilidad social y económica derivada del COVID 19 y que son susceptibles de percibir las moratorias y ayudas sociales:


- Se deben dar conjuntamente las siguientes situaciones:


A) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:


i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).


ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.


iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.


iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.


v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM


B) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.


A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.


Advertencia: No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Excepciones a la anterior advertencia: cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.


2.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.


Aquellos contratos que finalicen su duración, ya sea por prórroga obligatoria o por prórroga tácita según la LAU, desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 (1 de abril de 2020) hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga será de obligado cumplimiento para el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.


3.- Moratoria en el pago de la deuda del alquiler


Aplicación directa en los casos de que la propiedad sea gran tenedor (sobretodo real estates, y mercantiles dedicadas al alquiler y compraventa de viviendas con más de 10 inmuebles en propiedad) y empresas o entidades públicas de vivienda:


En este caso, las personas comprendidas en el estado de vulnerabilidad descrito anteriormente podrán pedir en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del decreto (1 de abril de 2020) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Si no hay acuerdo: el arrendador podrá optar por pedir una de las dos medidas:
1.- Condonación del 50 % de la cuota arrendaticia con un máximo de 4 meses desde el presente mes de abril de 2020.
2.- Moratoria de las mensualidades siguientes (con un máximo de 4 meses) hasta un periodo mínimo de tres años (siempre que el contrato de arrendamiento siga vigente). Las cantidades aplazadas serán devueltas en el periodo de tiempo acordado (mínimo tres años si continúa el arrendamiento) sin que conlleven el pago de intereses ni penalizaciones.

¿Qué sucede en los casos en que el propietario de la vivienda no es un gran tenedor o empresas/entidades públicas de vivienda?


El propio artículo 8 del Real Decreto Ley prevé esta situación y contempla que en estos caso el arrendatario podrá pedir igualmente un el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.


Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.


Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9 que describiremos más adelante en este artículo.

¿Cómo debemos acreditar el estado de vulnerabilidad para acceder a estas ayudas y medidas de protección?


El propio artículo nº 6 del Real Decreto Ley nos indica los documentos que deberán presentarse:


a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.


b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.


c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:


  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.


e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.


Advertencia En el caso de que la persona solicitante no pueda conseguir la totalidad de los documentos deberá presentar la solicitud sin los mismos y tendrá un mes, transcurrido el plazo después de la finalización del estado de alarma si acompaña a la petición una certificación expresa donde incluya los motivos por los que no ha podido aportar la documentación. Básicamente exponer que debido al confinamiento decretado no se podrán conseguir algunos documentos si estos solo se pueden obtener de forma presencial.

Advertencia: Si las personas que les han sido aplicadas algunas de estas medidas lo han sido de forma incorrecta (sin reunir los requisitos del artículo 5 del real decreto) será responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma.


4.- Ayudas y avales: línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.


Estas ayudas deben dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta y podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del real decreto-ley.


También se crea el «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», que prevé ayudas de hasta 900,00 €

Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente Real Decreto-Ley.


Podrán beneficiarse de las ayudas de este programa las personas físicas que, en su condición de arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida referidas en el apartado anterior, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.


Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.


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